各镇人民政府、冠山街道办事处，县政府各部门、各直属机构：

《龙里县住宅小区管理暂行办法》已经县政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

龙里县人民政府

   2019年5月22日 

龙里县住宅小区管理暂行办法

第一章  总 则

第一条  为进一步加大我县住宅小区的规范管理，给广大市民营造一个文明、整洁、优美、安全、便利、和谐的生活环境，根据国务院《物业管理条例》《贵州省物业管理条例》《贵州省城市市容和环境卫生管理条例》《龙里县城区范围内不文明行为管理办法（试行）》《龙里县进一步加强物业管理工作的实施意见》等法律、法规及规范性文件的规定，结合我县实际情况，制定本办法。

第二条  本办法所称住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的住宅小区或商住小区（以下简称住宅小区）。

本办法所称住宅小区管理，是指对住宅小区内的房屋及其配套的公用设施、绿化、卫生、交通、环境容貌等设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和治安管理秩序等活动。

第三条  住宅小区物业管理活动遵循权利与义务相一致，小区业主自治与政府指导和依法监管相结合的原则。

业主可以委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理，也可以自行管理。 

鼓励业主委托专业化、社会化、市场化的物业服务企业实施物业管理。

第四条  成立龙里县住宅小区管理协调领导小组，由分管县长任组长，成员由县政府有关职能部门和各镇（街道）政府（办事处）负责人担任，负责协调处理住宅小区管理中的重大问题。

县住房城乡建设局负责本县行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县自然资源、市场监管、发展改革、城市管理、生态环境、公安等有关部门，按照各自职责，负责物业管理的有关监督管理工作。

各镇（街道）会同县住房城乡建设局指导本辖区内的业主依法设立业主大会和选举业主委员会，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，依法调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。 

居（村）民委员会协助各镇（街道）人民政府（办事处）开展物业管理相关工作。

物业管理专业委员会应当加强行业自律，规范行业行为，促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，推动物业管理行业健康发展。

第二章  管理内容

第五条  建设单位在进行住宅小区建设时，应当依照国家有关规定和城市环境卫生专业规划，配套建设环境卫生及其它设施设备，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付使用，所需经费纳入建设工程概算。

第六条  房屋设施设备维修养护，在质量保修期内，由建设单位负责，建设单位在接到通知后，必须在三日内作出处理意见，未作出处理意见的，由县住房城乡建设局用建设单位所建设该房屋质保金进行处理；超过质量保修期的，由小区业主委员会报县住房城乡建设局审核后用维修资金处理；发生危及房屋安全等紧急情况，小区业主委员会可立即组织处理，事后再按规定完善相关手续。

第七条  住宅小区的每个居民都有享受良好的小区市容和环境卫生的权利，同时负有遵守管理规约，缴纳物业服务费、城市垃圾处置费、车位停放服务费、维修资金等相关费用的义务。业主（物业使用人，下同）不能以未享受权利或无需接受相关服务为由而不承担义务。

第八条  住宅小区管理者应当加强小区市容和环境卫生的法律、法规宣传，提高小区业主的环境卫生意识，教育小区业主养成良好的文明卫生习惯。

第九条  饲养犬类等宠物必须到有关部门办理《免疫合格证》，定期为宠物注射疫苗，在物业公司登记备案并签订《居民文明养犬承诺书》。

携带宠物外出时，必须挂锁链，长度不超过2米，并由成年人牵领。若饲养宠物产生噪音、出现伤人等事件，宠物主人必须及时处置并负全责。凡是有咬人记录的宠物，应当按照宠物饲养相关规定自行处置，不得在本小区内遗弃所养宠物。

第十条  住宅小区内的业主必须保持公共环境卫生，禁止下列行为：

（一）在小区内随地吐痰、便溺、乱扔果皮、烟头、纸屑等废弃物。

（二）在小区内倾倒污水、垃圾（含装修垃圾）、粪便。

（三）在小区内治丧、抛撒冥纸、鸣放鞭炮、举办酒席、焚烧垃圾。

（四）在小区内倾倒液化气残液，燃烧煤炉，制造异味。

（五）占用小区内的道路等场地，经营机动车辆修理、清洗业务。

（六）在小区公共区域放养宠物和其它畜禽或从事屠宰畜禽和加工肉类、水产品等影响公共环境卫生经营活动。

（七）在小区内绿化带及其他场地种植蔬菜等农作物及乱堆杂物。

（八）在12:00—14:30时、22:00—7:00时高声喧哗、推车叫卖或使用乐器及音响器材。

（九）将煤炉、抽油烟机等排烟管道直接向窗外排放烟雾及污染性气体，

第十一条  住宅小区的主干道两侧以及小区内的公共场所，建设单位或物业服务企业等部门必须设置封闭式垃圾容器、废物箱等设施及其指示牌。

小区业主不得侵占、损坏或者擅自拆除、迁移环境卫生设施。

住宅小区生活废弃物实行袋装，放置在指定地点，并做到分类收集、贮存、运输和处理。应当按照规定的时间将生活废弃物及时清运，做到日产日清，并逐步做到无害化处理和综合利用。

第十二条  住宅小区内的业主对住房室内装饰装修实行报备制度。凡需进行住房室内装饰装修的小区业主在住宅室内装饰装修工程开工前必须遵守下列规定：

（一）有物业服务企业的，应当向物业服务企业书面申请，再由物业服务企业向县住房城乡建设局进行报备。

（二）无物业服务企业的，由小区业主自行向县住房城乡建设局进行报备。

第十三条  在装饰装修中禁止下列行为：

（一）变动建筑主体和承重结构或超过设计标准、规范而增加楼面荷载。

（二）将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房；将卫生间改在下层住户卧室、起居室（厅）、书房和厨房等上方。

（三）将生活污水管道改装、迁移或接入雨水管道；拆除公共供水、排水设施。

（四）在承重墙上开门、窗，扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。

（五）损坏房屋原有节能设施和降低节能效果。

（六）侵占公共空间、损坏共用部位和公共设施。

（七）不按规划，未经许可随意在门面安装卷帘门。

（八）窗外安装雨棚和防盗窗。

（九）未经燃气管理部门批准，擅自拆改燃气管道和设施；包封户内燃气管道或在燃气管道上修建构筑物；改变相关房屋用途。

（十）其他影响建筑结构安全、使用安全以及影响建筑物外貌的行为。

（十一）在12:00—14:30时、19:00—7:00时作业。

第十四条  将住宅改变为经营性用房的，应当符合《省人民政府办公厅关于进一步放宽市场主体住所 （经营场所）注册登记管理的通知》（黔府办函〔2017〕6号）相关规定。

第十五条  禁止在小区空地、屋顶搭建建筑物和构筑物。

第十六条  水电及管线设施设备管理

（一）住宅小区内分户计量装置或者入户端口以外的供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备，由相应的专业经营单位负责设计审查和建设工程验收，并与建设项目同步设计、同步施工、同步竣工、同步使用。建设单位应当配合专业经营设施设备的施工，并承担相关土建工程的配套建设。

（二）住宅小区内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位，负责分户计量装置或者入户端口以外设施设备的管理、维修、养护、更新等责任及相关费用。法律、行政法规另有规定的，从其规定。

住宅小区内分户计量装置或者入户端口以内的供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备的维修更换，由业主负责。

（三）住宅小区建设单位、物业服务企业或者其他管理人应当为通信运营企业平等开放所属建筑物以及附属设施用于支持宽带、基站、管道、线路、室内分布系统等信息基础设施建设，不得与任何企业签订垄断协议，不得限制各通信运营企业平等接入和使用，不得以任何方式限制业主自由选择通信业务和通信运营企业的权利。

第十七条  水电气使用中禁止下列行为：

（一）采取滴水、水表停转和倒转等手段使用水资源。

（二）私自拉线用电、偷漏电、违规使用电器等行为。

（三）私接燃气管道、偷盗气行为；严禁在密封空间使用燃气设施；厨房中严禁有双“气源”存在；严禁将燃气管道作为负重支架；严禁在住宅存储超过家庭正常用量的液化气瓶。

第十八条  小区车辆管理

（一）住宅小区内的车辆管理由物业服务企业或小区业主委员会负责。机动车辆进入小区必须经物业服务企业或小区业主委员会同意，并按指定的地点停放。

（二）小区业主车辆，必须出具本人车辆的相关手续到物业服务企业登记备案。

（三）已缴费车辆在小区内发生盗窃、丢失、损坏的，小区管理负有监管责任，并提供线索配合相关部门做好善后工作。

（四）车辆按规定行驶、有序停放，按规定缴纳车位停放服务费。

（五）损坏小区设备设施、道路，责任人必须修复或按价赔偿。

（六）小区内车辆通行发生事故、堵塞通道的，公安交通管理部门接到报案须及时依法处理。

（七）小区内禁止大型车辆入内（救护车、消防车辆除外），禁止车辆在小区内鸣笛，禁止车辆停放在消防通道、绿化地带、人行道。

（八）在小区内行驶的交通运输工具，应当保持外型完好、整洁，运输液体、散装货物及垃圾的，应当密封、包扎、覆盖，不得在小区内泄漏、遗撒。

第十九条  禁止私自移动消防设施设备或者将其用于其他用途。禁止占用消防通道、堵塞屋顶通道。

第二十条  禁止携带易燃、易爆、剧毒物品进入小区。禁止窝藏违法犯罪人员和赃物。

第三章  物业交接及相关服务事项

第二十一条  建设单位在销售（含预售）物业前必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理。建设单位应与选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。

第二十二条  建设单位办理物业交付手续时，住宅小区的配套建筑及设施设备应具备下列条件：

（一）主体工程和配套设施建设经县住建（规划）局核实，并取得核实证明文件。

（二）主体工程竣工验收合格，并向县住房城乡建设局报送备案材料，取得受理凭证或备案登记表。 

（三）用水纳入城市自来水管网并分户装表供水。

（四）用电纳入城市供电网络并分户装表供电。

（五）燃气管道纳入城市燃气管网，并敷设到户。

（六）通信、有线电视等端口敷设到户。

（七）雨水、污水排放实行分流，分别纳入城市雨水、污水排放系统。

（八）小区道路符合建设要求和通行条件；院内清洁、场地平整，与外围有效隔离，并与外围道路相连通。

（九）路灯安装完毕，符合设计要求。

（十）绿化工程按审定方案建设完毕。确因季节原因暂无法施工的，应当出具承诺书，自交付使用备案通过之日起六个月内完成。

（十一）消防、防雷等设施符合设计要求，并验收合格。

（十二）安全防范工程符合设计标准和专业技术要求。

（十三）电梯安全检验合格（电梯房），符合安全运行要求。

（十四）环境保护符合环评、“三同时”制度要求。

（十五）法律、法规、规章规定的其他条件。

商品房分期交付使用的，交付工程与在建工程之间应当有明显、有效的隔离设施，不得合用内部道路。

第二十三条  建设单位应当以物业管理区域为单位按相关规定和标准无偿配置物业服务用房。

规划行政主管部门在审查批准建设项目规划设计方案时，应当按照规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位应当将物业服务用房的位置和面积在房屋销售现场公示。

第二十四条  本办法施行前已经建成并实施物业管理的住宅小区，可以继续作为一个独立的物业管理区域。尚未实施物业管理的住宅小区，应当创造条件实施物业管理。本办法施行后新建的住宅小区，应当实施物业管理。

原单位承建的职工住宅小区由单位商所在社区进行管理。

第二十五条  一个物业管理区域只能设立一个业主大会。

第二十六条  物业管理区域内，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：

（一）交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%以上。

（二）交付使用的房屋套数达到总套数50%以上。 

（三）首套房屋交付使用已满两年且交付使用的房屋套数达到总套数25%以上。 

（四）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同期限即将届满。

建设单位应当在第一项至第三项规定的条件具备之日起30日内将房屋交付使用情况书面报告物业所在地镇（街道）人民政府（办事处）和县住房城乡建设局，各镇（街道）人民政府（办事处）应当自收到报告之日起10日内在物业管理区域内予以公告。 

第二十七条  符合首次业主大会会议召开条件，各镇（街道）人民政府（办事处）在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面申请之日起60日内，应当会同县住房城乡建设局组织、指导成立首次业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、镇（街道）代表、居（村）民委员会代表等组成，人数应为7人以上单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2，筹备组组长由各镇（街道）人民政府（办事处）代表担任。

筹备组成员名单及基本情况自确定之日起3日内，应当在物业管理区域内公示。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。

第二十八条  业主委员会自选举产生之日起30日内，应当将业主大会成立情况、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会成员、候补成员基本情况等材料向县住房城乡建设局备案。县住房城乡建设局应当将备案情况及时书面告知相关镇（街道）人民政府（办事处）。

县住房城乡建设局自收到相关规定材料之日起10日内，应当向业主委员会出具备案证明。备案的有关事项发生变更时，应当重新备案。

第二十九条  因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的社区（村、居）在镇（街道）人民政府（办事处）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

第三十条  业主共同决定选聘物业服务企业或者其他管理人提供物业服务的，由业主委员会代表业主与物业服务企业或者其他管理人以书面形式订立物业服务合同。

业主委员会依法与业主共同选聘的物业服务企业或者其他管理人订立的物业服务合同，对全体业主具有约束力。 

物业服务合同的主要内容包括物业服务项目、服务质量、服务费用、合同期限、违约责任、专项维修资金的管理和使用等事项。物业服务企业或者其他管理人公开作出的服务承诺及制定的服务细则，属于物业服务合同的组成部分。 

物业服务项目包括保安服务的，应当在物业服务合同中就保安服务的服务内容、服务质量、责任区分、违约责任等作出明确约定。 

物业服务质量可以参照有关行政主管部门或者行业组织制定的服务质量标准体系约定。

物业服务费的具体计费方式和标准由业主大会或者全体业主与物业服务企业或者其他管理人协商约定。 

物业服务企业或者其他管理人应当于物业服务合同订立之日起15日内，将合同在物业服务区域内公示。

第三十一条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家和《贵州省物业管理服务收费管理办法》在物业服务合同中约定。

县发展改革局应当会同县市场监管局、县住房城乡建设局，加强对物业服务企业收费项目、收费标准的监督和管理。

第三十二条  业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

第三十三条  物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律法规的规定和合同约定履行交接义务。

物业服务企业未办理交接手续的，不得擅自撤离物业服务区域，不得停止物业服务。

第三十四条  小区业主不得以各种借口拒交物业服务费、城市垃圾处置费、车位停放服务费而影响小区的正常管理秩序。物业使用人拒交的由该业主承担。

第四章  罚则

第三十五条  有下列情形的由各职能部门按规定进行处理：

（一）违反第五条、第十三条规定由县住房城乡建设局、县综合行政执法局责令限期改正，逾期未改正的依法强制拆除并予以处罚。

（二）违反第十条八项规定由县公安局处理。

（三）违反第十二条规定由县综合行政执法局处理。

（四）违反第十四条规定，对于应当具备特定条件的住所 （经营场所）,或利用非法建筑、擅自改变房屋性质等从事经营活动,违反规划、土地、环保、房屋等有关管理规定的,由住建、自然资源、环保、公安、安全监管等部门依法监管;涉及许可审批事项的,由负责许可审批的行政管理部门依法监管。市场监管部门根据投诉、举报、抽查等情况,及时依法处理市场主体登记住所（经营场所）地址与实际情况不符等行为。

（五）违反第十五条规定由县综合行政执法局处理。

（六）违反第十七条规定由县供水、供电部门处理。

（七）违反第十八条七项规定由物业服务企业制止，不听劝阻的，物业服务企业报公安交通管理部门强行拖走。

（八）违反第十九条规定由县应急管理部门处理。

（九）违反第二十条规定由县公安局处理。

（十）未按第二十一条、第二十二条、第二十三条、第三十三条规定的由县住房城乡建设局处理。

（十一）未按第三十四条规定缴费的国家机关工作人员和国有企、事业单位干部职工，由小区业主委员会或物业服务企业进行书面催收，经催收后仍未缴交的，由小区业主委员会或物业服务企业书面报其所在单位从工资中扣缴。情节严重的，将其情况书面报县纪检监察、组织部门，按相关规定督促业主所在单位处理。

对未按期缴纳物业管理费的业主，由物业服务企业或业主委员会向当地人民法院提起诉讼。若小区业主委员会制定小区业主公约约束业主缴纳物业费的，有关部门应当给予支持、配合。

（十二）从事经营性造成的噪音、油烟油污等污染由州生态环境局龙里分局处理。

（十三）物业服务企业未履行物业服务合同的由县住房城乡建设局处理。

（十四）物业服务企业或小区业主委员会对小区内发生的各种违法违规行为必须及时制止、处理，难以处理的及时向相关职能部门书面报告。

各职能部门在小区监督管理过程中不履行职责或履行职责不到位而导致的后果责任由其承担。

（十五）违反本办法构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附则

第三十六条  本办法使用的下列用语，其含义为： 

（一）委托管理，是指业主选聘物业服务企业或者其他管理人，由物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同的约定实施物业管理。

（二）自行管理，是指业主自行或者雇佣人员实施物业管理。

（三）物业服务企业，是指具有独立法人资格和物业服务经营许可，根据物业服务合同的约定从事物业服务活动的企业。

（四）其他管理人，是指根据物业服务合同的约定从事保洁、绿化、保安服务、设备维护等专项物业服务的企业。

（五）共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、地面架空层、走廊通道等。

（六）共用设施设备，是水电设施设备、上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、池、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

（七）通信入户端口，是指住宅小区三网接入设备间内提供给通信企业为业主开通通信业务的接入端口。

第三十七条  安置房、回迁房及政策性保障房小区按本办法执行。

第三十八条  本办法中未作规定，但上级有相关规定的从其规定。

第三十九条  本办法由龙里县住房和城乡建设局负责解释。

第四十条  本办法自发布之日起施行。