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关于龙里县住宅小区车位(车库)规范管理指导意见和龙里县住宅小区管理暂行办法公开听证会听证代表意见建议采纳情况的公告
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        2019年4月12日,《龙里县住宅小区车位(车库)管理的指导意见(草案)》和《龙里县住宅小区管理暂行办法(草案)》公开听证会在冠山街道办事处四楼大会议室召开,本次申请、邀请听证代表82人,实际参加101人,与会代表对规范我县物业管理工作提出了一些具体意见建议。我县对听证代表提出的意见建议,及时认真的进行了整理和研究。现将听证代表意见建议采纳情况公告如下:

一、予以采纳的意见建议

(一)关于“《意见》《办法》的用词需统一,建设单位与物业交付手续时,水、电必须是一户一表独立缴费;《意见》中第三大条第一款第二小条包含范围建议增加‘含’字”事宜。

为方便公众理解,《意见》和《办法》中将修改完善相关表述内容。因此,予以采纳。

(二)关于“《办法》中增加住宅小区内电瓶摩托车指定停放区域,安装充电桩规范充电;签定消防维保单位,对住宅小区内消防设施设备进行定期维保;消防通道范围不可出现可燃物堆放情况;消防车通道保持畅通,不可被任何形式占用等;《办法》第十条增加严禁业主在家烧煤炉,制造异味;办法第十七条‘水电使用禁止下列行为’建议改为‘水电气使用禁止下列行为’。增加‘严禁将燃气管道作为负重支架’、‘严禁在住宅存储超过家庭正常用量的液化气瓶’”事宜。

目前,我县住宅小区内及周边场所应加强执法力量,因类似问题长期得不到妥善处理,不仅影响小区公共环境,也引发各类社会矛盾,需进一步细化相关职能部门职责,强化管理体制机制建设。因此,予以采纳。

(三)关于“应明确规定用于出售、出租的车位须建有全方位无死角的监控系统,方可出售或出租”事宜。

为避免后续管理过程中相关责任主体出现相互推诿及产生矛盾纠纷等现象,应当要求相关停车场地配备全方位无死角监控系统。因此,予以采纳。

(四)关于《办法》第九条最后一句,“必须自行清理出本小区”建议改为“应当按照宠物饲养相关规定”。

依照相关法律法规,该《办法》中将修改完善相关表述内容。

(五)关于“停车指导意见中车位的租售价格原则不超过160元/月,建议调整为不超过120元/月,收费的依据是什么;停车服务费和车位费按照《贵州省机动车停放服务收费管理办法》中,对达不成协商定价的机动车停放服务费(含车位出租)应按保本微利原则制定”事宜。

县发改局修改意见:1.车位的出售(使用权转让)价格实行市场调节价。一是建筑小区区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。二是住宅小区内车位的出售(使用权转让)价格由房地产开发企业(建设单位)结合本地实际,遵循公平、合法和诚实信用的原则制定销售价格。2.住宅小区内机动车停放服务收费。一是住宅小区达到《贵州省机动车停放服务收费管理办法》规定的商议条件的,机动车停放服务收费标准由专有车位所有权人、物业服务企业提供经会计师事务所审计的成本报告的建议方案,向小区业主、专有车位使用人协商一致后确定。二是协调不能达成一致意见,且专用车位所有权人、物业服务企业不能提供经会计师事务所审计的成本报告的建议方案,各方又不共同邀请具有社会公信力或各方认可的第三方机构进行评估或听证,不申请调解和不申请司法确认的,参照政府指导价管理。

龙里县住宅小区机动车停放服务收费标准政府指导价标准参照龙里县机动车临时占道服务收费标准最高收费标准上浮20%执行,每个车位收费标准为180/月(含车位使用费、停放服务费)。收费方式为按月缴纳,收费方式采取季缴或年缴的物业管理单位,收费标准应低于月缴纳标准。

综上所述,予以采纳。

二、不予以采纳的意见建议

(一)关于指导意见第三项车位的租售价格和停车服务费中“停车服务费原则上不超过300元/月”,修改为“每日每次进出小区,单次收费不得超过10元”或“每日停车收费不超过10元,车辆进出场后重新计算”事宜。

该规定内容属市场行为,理应由市场自行调控,政府部门起到监管作用,不应进行过多干预。因此,未予采纳。

(二)关于“第十条是否可以增加对小区内推车叫卖的小贩的管理;楼房内烤火铁炉烟管向阳台窗外排放烟造成楼上业主投诉;小区楼房下开餐饮,影响楼上住户,需明确一下相关部门进行管理,否则,业主一直找物业反映不能制止,并认为物业不履职”事宜。

对于该意见已经有相关法律法规对各部门职权进行规定,该意见反映的是职权部门未积极履行职责,应根据相关规定加强执法监督,为小区提供监督举报渠道及救济途径。因此,未予采纳。

(三)关于“办法中“第十八条(三).....车内贵重物品可交由小区保安保管”这句话删除。避免业主认为这是物业公司必须提供的服务,会加重物业安保工作的难度及负荷”。

该项规定并非加重物业公司责任,该规定系指引性规定,引导业主保护贵重物品的一种选择方式,且该条款同时规定“否则后果自负”可引起业主保护贵重物品的重视度,同时也能减轻物业公司的责任,维护物业公司的权益。因此,未予采纳。

(四)关于“小区管理办法中第八条直接明确严禁在小区内举办酒席的行为”事宜。

没有上位法明确规定禁止在小区内举办酒席,其禁办酒席的行为应根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》由业主大会制定相关公约。因此,未予采纳。

(五)关于“将住宅小区管理办法第十二条规定装修实行申请制度...改为装修实行报备制度...”事宜。

根据中华人民共和国建设部发布的第110号《住宅室内装饰装修管理办法》第十三条及《贵州省住宅室内装饰装修管理实施细则》第十条均规定的系申报登记备案。因此,未予采纳。

(六)关于“创建文明城市与每个公民息息相关,建议政府在做创卫城市宣传的时候能加强小区宣传,进一步加强小区环境管理以及安全管理,提高全民创卫意识”事宜。

所提建议与该听证事项需讨论明确的内容无必然联系,未予采纳。

(七)关于“指导意见第二项车位(车库)出租和使用权转让管理中“车库出入后必须安装车辆智能识别系统;管理必须采取全监控智能管理系统”的表述,建议明确是由开发商完善或由物业方完善”事宜。

物业企业仅属于受所有权人或投资者委托对车位(车库)或相关场地进行管理,未承担相关设备成本投入;该《意见》中已对相关车位权属问题作出明确,相关停车管理设备理应由所有权人或投资者进行完善,不另作明确。因此,未予采纳。

(八)关于“建议小区管理暂行办法中增加一个内容:小区应根据住宅或建筑面积适当配置绿化,面积要达到一定的比例以及在绿化管理上要达到一定的标准;明确建设单位应该配备的配套设施,避免业主觉得是物业的事情(历史遗留问题),例如,监控安装”事宜

建设项目在报规划审批时,由规划部门对项目规划设计进行审核。该《办法》主要涉及管理事项,未涉及建设标准要求。不另在该《办法》中专项进行明确。因此,未予采纳。

(九)关于“明确物业费和停车费的条款,避免部分业主觉得物业费包含了车辆管理,明确停车费管理,避免产生纠纷”事宜。

该《办法》中已明确指出,住宅小区内停车需按规定缴纳车辆停车服务费。因此,未予采纳。

(十)关于“《意见》第二条第二款应明确售、租比例;指导意见第3页中建议:出售(使用权转让)时,车位数量多于小区房屋套数的,每户业主至少可以购买1个车位,业主自愿放弃的除外,但售出的车位数不应超过小区房屋套数,其余只能作为出租”事宜。

相关上位法中未对车位的售、租设定比例进行明确,仅明确住宅小区内车位应当首先满足业主合理使用需求,同时不得限制业主购买、租赁的选择自由。因此,未予采纳。

(十一)关于“《意见》第三条第一款第二条的出租价格应予确定,不使用“原则”这样的词语;《意见》的标题建议为《管理办法》,不使用“指导意见”的表述”事宜。

有关停车服务收费标准问题,属市场行为收费,国家已开放相关政策,原则服从市场调节机制,属于提供指导意见。因此,未予采纳。

(十二)关于“应当在意见中明确指出出售停车位需具备什么条件”事宜。

《意见》中已作相关明确条件,未予采纳。

(十三)关于“应明确出租车位是否固定的车位”事宜。

住宅小区内出租车位,使用人均属于小区业主,权利义务相等,应当本着“先到先停”原则进行管理,不应固定使用车位。因此,未予采纳。

(十四)关于“办法中应对已交房但绿化尚未完成的,对如何处理该问题进行明确”事宜。

该事项属建设工程验收范畴,已有相关法规进行明确,不在《办法》中专项进行明确。因此,未予采纳。

(十五)关于“小区内自来水需安装到一户一表”事宜。

《办法》中已明确规定建设单位需按照相关专业经营单位要求,相关设施设备需同步设计、同步建设、同步竣工,且经验收合格移交专业经营单位。不另对水表分户问题单独进行明确。因此,不予采纳。

(十六)关于“住宅小区停车位应根据小区实际情况,提出解决方案给上级部门共同商议合理方案”事宜。

《意见》中相关收费标准属于对定价上限提出指导性意见,各物业小区可根据各自实际情况设定不超出上限的收费标准。

(十七)关于“《意见》中第三条建议将出租价和停车管理服务费一并定价,在收费标准中明确。对未出租的,按外来车辆20元每天,小区业主10元每天,这其中的服务费是多少,租赁费是多少?怎样划分?”事宜。

住宅小区停车服务费有两个收费主体,一是建设单位收取的车位使用费,用于建设车位的成本回收;二是物业公司收取的管理费,用于管理成本支出;若一并定价,会造成收费主体不明分别定价可按收取的价格,分别计算服务费和租赁费。

(十八)关于“明确停车后发生盗窃、碰撞等事故的责任主体”事宜。

《办法》中已进行明确,已缴费车辆在小区内发生盗窃、丢失、损坏的,小区管理负有监管责任,并提供线索配合相关部门做好善后工作。因此,未予采纳。

(十九)关于“建议将住宅小区管理办法改为暂行规定。第八条深夜时间段应规定住宅小区不允许使用高音音响器材跳广场舞”事宜。

《办法》命名将进一步研究进行确定。《办法》中已明确规定,在12:00—14:30时、22:00—7:00时,严禁在住宅小区内高声喧哗或使用乐器及音响器材。


文件:龙里县人民政府关于印发龙里县住宅小区车位(车库)规范管理指导意见的通知

             龙里县人民政府关于印发龙里县住宅小区管理暂行办法的通知






龙里县人民政府

2019年5月5日

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